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在面积上玩花样 开发商判赔180名业主102万
2007年8月30日 08:12
来源:东方早报 作者:李燕 选稿:姚琳琳

  发现房屋面积缩水怎么办?如何识破开发商在“公摊面积”上玩花样?

  为此,上海市闸北区永和路459弄亿润苑的180名业主进行了一年多的维权诉讼。昨天下午,180名业主终于拿回了建筑面积差价以及套内面积减少导致开发商多收的102万元。

  实测建筑面积增加开发商要业主补交房款

  2004年9月,江先生与上海亿润置业有限公司(以下简称亿润置业)签订了《上海市商品房预售合同》,约定江先生购买位于永和路459弄亿润苑17幢11层1101室房屋,每平方米房屋建筑面积单价为人民币7480元。合同中列明,该房屋建筑面积暂测为104.26平方米,其中套内面积为83.1平方米,公用分摊建筑面积为21.16平方米。

  由于是预售房,可能存在房屋的实际建筑面积与暂测面积不符。

  于是
,预售合同第五条规定,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致,则按照该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。该条第二款还约定,房产商承诺当暂测面积与实测面积的误差不超过3%(包括3%),不向业主收取超过部分的房价款;当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%),业主有权单方面解除合同。

  和江先生一样,亿润苑的258户人家几乎都在这样的预售合同上签字并交付相应款项。

  一年后,亿润苑业主纷纷入住。开发商亿润置业开具给江先生一份亿润苑入户结算表。

  该表格上注明,江先生购买的房屋预测面积104.26、实测面积104.37,预售总价77.9865万、实际总价78.6878万。据此,开发商亿润认为房屋的实际面积增加了0.11平方米,江先生则应该多支付给自己(0.11×7480)822.8元。

  “当时我们就提出了异议,因为增加的面积在合同约定的3%范围内,我们不应该补交房款的,但是亿润置业态度很强硬,他们说不补这部分钱,就不交付钥匙。”亿润苑业主王小姐昨天告诉记者。由于每户人家建筑面积增加并不大、争议的钱款数额也仅仅几千元,业主们为了尽快入住新房都按亿润公司的要求补交了差价款。

  双方协商未果业主维权状告亿润置业

  “入住以后,我们发现不是自己补缴了差价,而是几乎整个小区200多户人家都补了。”另一名业主汤先生说。每户几千元,200户就有一百多万元的差价款。“即使钱不多,也不能这样被开发商蒙了过去。”

  于是在入住后不久,小区业主们陆续找开发商亿润置业协商,要求其返还增收的房款。“开发商态度很不好,明确拒绝了我们的要求。”业主汤先生说。

  数次协商未果后,业主们纷纷将开放商亿润置业告上法院,要求亿润置业返还多收的部分房款,诉讼标的从几百元到几千元。

  “最多一家公司购买了一大片楼盘,涉案总额达到31万元。”该案的执行法官刘华说。

  法院一审认定开发商不该增收应退款

  闸北区人民法院受理部分业主的诉讼后,依法进行审理。“审理中又发现了开发商亿润置业在这个交易中的其他猫腻。”部分案件的主审法官陈秀兰介绍说。原来法院对案件进行审理后发现,开发商不但不应多收高于预售价格的房款,反而应该退还一部分。

  按照“房屋分套建筑面积计算成果表(实测)”的记录,江先生所购买的1101室房屋实测的面积为建筑面积104.37平方米,其中独用面积(即套内面积)为82.89平方米、共用面积(即公用分摊)为21.48平方米。在对照当初双方签订的预售合同,约定套内面积为83.1平方米、公用分摊建筑面积为21.16平方米。

  事实上,江先生实际购买的房屋套内面积减少0.21平方米,公用分摊面积增加0.32平方米。

  庭审中,亿润置业辩称,双方在合同中约定的房屋总价是按房屋建筑面积计算的,不分套内、套外,被告按照房屋实测面积增收房款并未违反法律、法规的禁止性规定,不同意原告的诉讼请求。

  法院审理后认为,根据《上海市房地产转让办法》、《关于预售商品房住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》中的有关规定,开发商交付房屋建筑面积和房屋套内面积减少的,应当退还减少部分的房款,公用分摊面积增加的,转让价格不变。

  于是,法院认定开发商不能以建筑面积增加而要求业主补交房款。同时,开发商亿润置业还必须退还业主套内面积减少部分的房款。

  据此,就江先生一案,法院做出一审判决,开发商亿润置业应当在判决生效之日起三日内返还涉案房屋共用部分建筑面积增加款822.8元;返还房屋套内面积减少部分的房款1570.8元。和江先生一样的其他179名业主的案件也纷纷审结,判决结果与江先生一样,总共涉及的房款为102万余元。

  ◇法院执行
  开发商不还款法院查封其房产


  案子是赢了,可是业主们手持法院生效判决却找不到开发商也拿不到钱。无奈之下,亿润苑的业主们再次拿起了法律的武器。

  今年4月起,陆续有业主持生效的法律文书到闸北法院执行庭申请执行,截至7月,共有180户业主向法院申请执行。

  法院接到申请后立即着手调查亿润置业的财产。“其公司账户仅有3万元,公司名下并无车辆等可供执行的财产,而该公司的总经理、法定代表人杳无踪影”,该案的执行法官刘华说。7月中旬,在小区业主、物业的帮助下,法院了解到该公司在小区内有两套物业用房。

  于是,法院迅速查封两套物业用房,并张贴公告表示如果亿润置业不按期执行判决,法院将拍卖该两套房屋抵债。几天后,一名自称亿润置业财务的人到法院交纳66万元的首期执行款表示愿意履行法院判决,之后又陆续将应付款项全部交齐。

  昨天,法院将钱款交到180名业主的手中。对于之后起诉的业主,该案执行法官刘华表示,“这下他们(亿润置业)应该学乖了,要么私下比照判决解决节约诉讼成本,要么再到法院审一次依然照样退钱。”此外,刘华笑称,之后不怕亿润再赖账,“因为我们可以再次查封亿润苑内的两套物业用房。”

  据该案主审法官陈秀兰介绍,在这180起案件的审理中,部分案件开发商亿润公司甚至都没有人到庭,部分案件授权一律师到庭。“整个过程中,亿润置业的老总都没露过面。”

  ◇业主态度
  “钱虽不多,但不能让开发商白拿”


  虽然每名业主涉案的资金并不多,但把钱拿在手上,业主们“心里踏实了很多”。

  昨天下午3点,下着小雨,可亿润苑180名业主的心里却是阳光明媚。经过一年多的维权,从协商、诉讼再到最后的执行,一路走来,每名业主都花费了不少的时间乃至金钱。可是,业主们并不后悔,“钱是小事,要争一口气,不能让开发商白白拿了我们的钱。”

  王小姐也和众多亿润苑业主一样,2006年9月入住时被开发商要求补交建筑面积增加的部分房款。和其他业主不太一样的地方在于,开发商仅仅需要退给王小姐700余元。王小姐坦言,从最初与房产商协商到后来起诉到法院,直至最后协助法院查控开发商亿润置业的房产,自己花费的车费以及误工费已经是700元的好几倍。“每次到法院都得请假,还得花上好几块的公车费,如果打车那就更贵了。”当问到王小姐有没有后悔这一年多的维权路程时,王小姐却坚定地说:“钱是小事,要争一口气,不能让开发商白白拿了我们的钱。”把700多元拿在手上,王小姐露出了松了一口气的笑容。和王小姐一样,大部分业主也都认为官司打得值得。年逾五旬的汤先生,至今提起开发商亿润还愤愤不平,“那时候叫他们退钱他们凶得很,多找几次就差没打人了,现在好了,他们还是乖乖退我钱,这官司打得值!”

  据法院统计,目前已有180户人家的案件已经审结进入执行阶段,尚有一些业主的案件还在审理过程,同时法院不排除部分原没有起诉业主看到其他业主拿到钱后再到法院起诉的可能。

  相关资料
  开发商“偷”房屋面积四招

  1夸大建筑面积再“按套内面积计价”

    销售过程中以建筑面积作宣传,销售作价时故意“胀大”房子的建筑面积压低“单价”吸引买家,而到签合同时又以“套内面积作价”提高单价。

  2大户型巧膨胀

    对一些大面积户型在销售时故意将面积作小,降低整套价格吸引买家,而实测时面积却往往胀大,而且差额还巧妙地刚好在国家规定的3%误差左右。

  3按套作计法

  楼盘所派发的资料上每个户型都列有建筑面积和实用面积,但到签合同的时候,发展商代表却告诉“准业主”所有房子一律“按套计价”,以合同价格为每套的最终价格。

  4“公摊面积”玩花样


  商品房面积由两部分组成:“套内面积”和蔼“公摊面积”,发展商在“公摊面积”上常玩弄的手法有以下三种:一是增加公共建筑的内容,将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;二是在不增加公共建筑数量的前提下,将测量面积人为加大;第三是调高公摊系数,在不改变实测公摊面积的前提下,增加每户的公摊面积。

  防止面积受损四大提醒

  1看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大,而且施工进度比较快,那么面积出现较大差异的可能性就会减少。

  2入住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。

  3特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式,那么后面对于面积差异的处理,一定要相应作出约定,并写进合同。

  4注意有关面积计算的特别规定。现在房地产市场竞争激烈,各个项目在外立面、结构和户型上,也不断推陈出新,但万变不离其宗,凡事总有其规矩。如《建设面积计算规则》中规定:建筑物内的技术层层高超过2.2米的,应计算建筑面积;层高小于2.2米的深基础地下架空层(如地下室)、坡地建筑物吊脚架空层(如阁楼),不计算建筑面积;而用深基础做地下架空层加以利用,层高超过2.2米的,按架空层外围的水平面的一半计算建筑面积。如何验收房屋面积

  套内建筑面积是套内使用面积和套内墙体面积之和

  1套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算

  2套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种

  提醒:消费者要检查面积是否准确,可以查看房屋竣工图。根据该图上轴线尺寸,计算出所有轴线范围面积,即得到套内建筑面积

  公用建筑面积主要包括以下两部分:1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;

  2各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50%。

  下列空间不得计入公用建筑面积:

  1作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

  2作为人防工程的地下室。公用建筑面积的计算方式:

  公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室等面积

  公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和

  分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

  注:公式中涉及的部分数据消费者无法测量,消费者可向开发商要求查看《预测算技术报告》,一般在报告上已由测量部门预先测算出公用建筑面积分摊系数,然后根据套内建筑面积,可以直接推算出每户分摊的公用建筑面积。

  在获得房屋的套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数后,消费者可使用一个较简单的公式粗略计算销售面积,即:商品房销售面积=套内建筑面积×1+公用建筑面积分摊系数。

  但住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者如果想准确无误的计算面积,请向专门测量机构申请重新测量计算。


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