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资金泛滥富裕人群入市 逾三成购房者一次付款
2007年8月30日 08:39
来源:东方早报 作者:杨羚强 选稿:刘华宾

  信义房地产中介一份报告显示,近期在该公司购买二手房的购房者中有六成左右不办贷款。在新房市场上,选择一次性付款的购房者也大有人在。中星房地产营销机构执行总经理刘承健指出,该公司代理的中环线附近的住宅项目中,选择一次性付款的购房者占总的购房人群比例达到30%~40%。据分析,购房者一次性付款的原因,与资本市场上的频繁加息、资金贬值、房贷门槛提高等有关。

  “最近选择一次性付款的购房者比例较以往有大幅度上升。”第一太平戴维斯住宅部助理董事黎智超说,该公司负责代理销售的老西门新苑,一期客户中选择一次性付款的只有20%,而目前销售的二期项目,这个比例则高达50%~60%。即使是选择贷款的客户,也有部分客户制定了提前还款计划。

  上海中原副总经理陈宇珏指出,各区各板块都有一次性付款客户存在,
但这类客户在不同区域的分布却并不一致。中星房地产营销机构执行总经理刘承健则表示,越到市中心外围,选择一次性付款的客户的比例就越少。

  投资买房为保值

  “有相当数量的购房者,尤其是温州投资客,手中持有大量现金,为避免资金‘缩水’而选择一次性付款买房。”信义房地产卢湾店店长指出,目前选择一次性付款的购房者,与3个月之前有明显的差异。在今年5月,受证券印花税税率调高影响,有部分股民从股市抽出大量资金一次性付款买房。

  这位店长指出,为保值而买房的购房者仅占一次性付款购房者的三分之一,大部分温州投资客不单购买保值潜力大的市中心高档公寓,也购买老上海市中心的新里和花园洋房。因为后者经过装修后出租,租金回报率更高。

  在上述温州投资客看来,房地产价格波动幅度小,投资风险低,又能充分保护个人财富不缩水,是他们比较偏好的投资产品。此前也有温州投资客向《东方置业》表示,买房是储存其个人财富的最佳手段。

  一次性付款防利率风险

  除了投资者,自住购房者中一次性付款的也不在少数。在他们当中,尤其以老年人为多。一方面因为他们大多接近退休,很难获得银行房贷;另一方面他们的消费观念很也难接受贷款买房。而今年以来连续四次加息,以及CPI继续高涨带来的加息预期,更加重了他们贷款买房的消费顾虑。

  特别是购房者计算发现,贷款周期长的房屋贷款,利息总支出将高于本金。支付能力强的购房者自然不愿意贷款,宁愿降低购房预算,一次性付清;支付能力弱的购房者则会考虑将多套物业出售,换购大面积住宅;或者将大面积住宅换成小面积的住宅。

  门槛限制贷款买房

  也有一部分购房者,是因为贷款限制,而不得不一次性付款买房。

  “银行很难审核通过办理总标的达到一两千万的房贷。”中原地产副总经理唐振东指出,购买总价超过一千万元的顶级住宅的客户,往往因为贷款额度高而很难获得银行贷款。

  此前万事达国际对国内年收入超过20万元的富裕人群调查显示,当上述人群购买第四套住宅时,选择一次性付款的比例达到78%。

  唐振东认为,这与各商业银行普遍不愿意为贷款购买多套房的客户提供贷款有关。但另一方面,这一类客户自身也不愿意贷款买房。

  “他们大多具备一次性付款的能力,只是因为资金周转的需要,暂时需要贷款。当公司财务情况转好,大多会选择提前还款。”

  典型购房者个案

  父母支援一次性付款

  在众多一次性付款购房者中,陈吉(化名)是一个比较典型的个案。

  陈吉和父母原先一块住市中心一套价值400多万元的四室两厅。今年,陈吉结婚了,按照自己制定的购房计划,他打算贷款50万元,在杨浦区购置一套80多平方米的两房,“我和妻子每月收入加起来在1万元左右,每月还贷3500元,还贷压力并不大。”

  但是,由于父母的反对,陈吉最终没有选择贷款。

  “我父母都是很传统的人,非常反对贷款消费。他们一上来就做我的思想工作。尽管我和妻子每个月收入将近万元,完全能够承受还贷压力。但是考虑到婚后的子女生育、抚养、教育等花费,以及必要的日常生活开支,尤其是杨浦区离我工作单位尚远,我可能需要开车上班。目前的收入,应付上述所有的支出会比较紧张。”陈吉说。

  与此同时,父母还为陈吉和妻子算了一笔贷款账,发现每个月还贷的利息金额和本金金额几乎相当,20年还贷总支出甚至超过了100万元。而他们想买的杨浦区的两房,总价也只有100万元出头。

  几经劝说后,陈吉放弃了贷款买房的想法。

  为了能让儿子婚后能有独立的住房,陈吉父母把居住了多年的房子以400多万元的总价售出,又分别以250万元和150万元的价格,在市中心和杨浦分别购置了一套130平方米的三房和一套110平方米的两房。


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