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股市套牢房贷族 上海未现提前还贷潮[图]
2007年11月27日 08:15
来源:东方早报 作者:毛明江 选稿:郑闻文

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    图片说明:要想提前还贷,“月供不变、缩短还款期限”的方式最划算  新华社资料

  离2008年元旦只有一个月了,今年连续5次加息导致的提前还贷压力在年底即将爆发。早报记者昨日从沪上商业银行获悉,尽管各家银行增派人手全力备战年底还贷高峰,甚至出台政策鼓励客户提前还款,但与全国一些城市出现的提前还贷需预约排队3个月的热闹景象不同,沪上银行网点并未出现提前还贷潮。

  新合同分流客户

  近几年每到年底,提前还贷量上升已成
为银行的常态,更何况今年央行连续5次加息,5年期以上个人住房贷款利率从6.84%(优惠利率执行5.814%)陡增到7.83%(优惠利率执行6.6555%),增幅达14.47%。从明年1月1日起,央行今年五次加息所增加的利息将会一次性“降临”。

  建行上海分行一位理财经理算了一笔账,以今年贷款50万元贷款期限20年、采用等额本息方式为例,如果按照目前银行优惠利率5.81%来算,目前每月还款3527.57元,20年还贷本息合计846890元,其中利息346890元,如果按照明年新的利率来算,从明年1月1日起,月供将增加245元多,增至3773.78元。

  不过,上海目前还暂未出现预料中的提前还贷热潮。

  “目前提前还贷量比较平稳,没有明显增多的势头。”中行上海分行某支行个贷部人士告诉记者,未出现大量提前还款与不少银行在2005年以后,对房贷合同的还款条款进行的修改有很大关系。

  他告诉记者,2005年以前,大多数银行实行房贷还款按年调整的方法。即以今年的五次加息为例,按年调整的方法,就是不管贷款的日期是几月几日,明年1月1日一次性上升为最新利率。但是,中行等银行在2005年3月份以后,就对房贷按揭采用“对月对日”还款的新合同,假设某个客户在中行办理房贷时间是2007年7月1日,那么该笔房贷的利率调整时间就是贷款之日起一年之后的2008年7月1日,而不是2008年1月1日,即客户要到明年7月1日才会收到新利率的账单。

  采用次年1月1日调整,或是对月对日调整,主要看银行与客户的约定,不见得哪种方式更能省利息,主要看央行加息落在哪个区段。要不要赶在年底前提前还贷,要先看看自己的按揭合同采用哪种方式,不用跟风提前还款

   股市低迷波及还贷

  今年提前还款并没有出现预料中的热潮,与目前股市的形势也有关系。

  “我是挺想提前还贷的,毕竟五次加息累积起来月供增加不是小数目。但钱都被股市套住了,想还也还不了。”20万房贷在身的市民黄小姐无奈地告诉记者。由于去年以来股市火爆,她把80%的存款都投入了股市。上半年股市的收益远高于房贷利息,本想年底再赚点,就将股市的钱提出大部分提前还款,但10月份以后,股市不但没有赚钱,反而快把今年赚的钱亏光了,她又不想从股市“割肉”,所以只好放弃提前还款的念头。

  多位银行业内人士证实,目前股市从6000多点跌破5000点,大量散户被套,黄小姐的情况在上海并不在少数。“上海市民的理财意识在全国比较领先,股市的参与比例相当高,不少白领将大部分存款投入股市或者购买基金,在当前行情下,资金无法从股市抽出提前还贷。”

  哪种还贷方式最省钱

  中行理财专家表示,对于已经决定提前还款的客户,要注意选择还贷方式。一次性提前还贷节省的利息支出最大,而部分提前还贷,有三种方式:部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后,结合经济实力来确定最佳还款方式。

  以上述20年期50万元贷款为例。减少月供,还款期限不变,月供减少为2982元,贷款期限剩余19年,按目前最新利率计,提前还贷后,还款本金余额约38.52万元,等还清贷款,利息总额=31045.37+294729.63=325775元,节省利息=21115元,对于目前制定有较长远理财计划的家庭适用;

  月供不变,缩短还款期限,仍保持之前的月供水平,即3527.57元,贷款期限则缩短为13年10个月,按目前最新利率计,提前还贷后,还款本金余额约38.52万元,共支付利息总额=31045.37+208083.63=239129元,可节省利息=107761元,这种方法适用于月收入稳定的家庭。

  增加月供,缩短还款期限,还款期限缩短为10年,提前还款后,利息总额=31045.37+143434.63=174480元,可节省利息=172410元,这种方法最为省息,但还款期还款压力较大,如果一般的工薪家庭,在还款期可能在其他方面的理财空间不大。

  总体看,“月供不变,缩短还款期限”的方法是最划算的。

  要量力而行

  房贷专家还表示,不少工薪族在支付买房的首付款和装修费后,积蓄已经所剩无几。尽管拥有稳定的收入,但一次性还清贷款的难度还是很大。既然每个月几千元的还款已经压力很大,一次性拿出数十万元甚至上百万来提前还款更是难上加难。如果问父母亲朋借钱还款,那更是不可取。因为动用应急资金甚至父母的钱来还贷不仅会打乱原有的理财计划,背上沉重的心理和家庭经济双重负担,更会增加未来生活的风险。

  而对于那些有较多闲钱,且除了银行储蓄没有更好的投资渠道的“月供族”而言,拿出部分钱来提前还贷才是可行的。

  另外,农行房贷专家还特别建议,如果客户现有投资渠道预期投资收益高于贷款利率,则不建议提前还贷。如果客户能让闲散资金每年实现7%以上的回报,提前还贷显然就不是明智的选择。而对于那些本来就没有太多闲钱的人来说,如果不根据自己实际情况盲目提前还贷,不仅将降低自己的生活质量,更将本来可以用于更有价值投资渠道的“活钱”变成了“死钱”,在资产价格迅速上涨的背景下,很难储备起家庭的教育基金、养老基金等各种必需的财富积累。 

    相关链接:部分银行提前还贷款规定

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