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沪上楼市重陷僵持 部分板块成交量下滑超20%

2010年10月20日 08:03

来源:东方网 作者:陆鸣 王齐 选稿:陈珠还

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图片说明:受新政影响客源大幅减少,不少开发商采用少量分批的推盘方式。(王炬亮 早报资料)

  东方网10月20日消息:据《东方早报》报道,8、9两月,全国楼市成交量出现快速回暖势头,在这样的背景之下,新一轮调控的中央“国五条”和“沪12条”在9月末和10月初相继出台。从市场初步反馈数据来看,10月楼市回暖势头已戛然而止。上海楼市的调控与房价之间的“拉锯战”将再度打响。

  一手房成交量下滑 开发商少量多推

  汉宇地产市场研究部最新一手房数据显示,10月上半月,全市商品住宅成交量为69.80万平方米,环比增幅为27%。从宏观数据来看,交易速度似乎并未受到政策阻碍,但真实情况并非如此。

  汉宇地产分析师表示,一般来说,新房从认购到签约有一定的时间跨度,所以即时反馈的交易数据与实际销售情况相比存在延时性,通常为7-10天,所以在“沪12条”刚开始实施的近10天内,成交量环比依然上升,十一假期的成交转化为了节后的签约交易。

  即使是这样,从住宅日成交数据中依然能看到,整体成交量已开始出现环比下降趋势。汉宇地产市场研究部公布的数据显示,10月10日-15日里,全市商品日均成交量为5万平方米,与10月5日-10日的7.1万平方米相比,环比下降了31.5%。这说明楼市交易量已开始受到“限购令”影响,预计从10月下旬开始这种影响会显现得更加明显。

  值得注意的是,从10月上半月商品住宅销售套数榜单中反映,十大成交热点楼盘的成交均价处在10000-20000元/平方米区间内,可见目前购房者对于该价格区间认可度较高。上述热点楼盘全部集中在外郊环区域。

  随着成交量的下滑,开发商对后市存有较大担心,纷纷推出打折、送面积等方式优惠推盘,此外,由于新政影响客源大幅减少,不少开发商还采用了少量分批的推盘方式,一方面把先期积累的客源转化成销售成果,一方面通过少推房源避免滞销。

  汉宇地产市场研究部统计,10月上半月,全市新推楼盘面积与上月同期相比表现出下降势头,环比缩幅约两成。

  中房信数据显示,10月以来共有24个楼盘推出新房源,其中仅3个项目的供应量超过3万平方米,其余的21个项目推盘量都达不到政府规定的3万平方米的最低推盘要求,推盘量在1.5万平方米以下的楼盘就有15个之多。新盘供应量从9月最后两周的42.57万和55.61万平方米,下滑到10月最近两周(10月4-10日和11-17日)的25.27万和22.48万平方米。

  根据4月份调控政策出台后市场变化来看,“银十”要延续“金九”的回暖势头几无可能。不过市场的急速变化,在本月底成交数据上可能还不会清晰显现。但政策对于购房者的心理预期已产生较大影响,买卖双方势必又将进入观望状态。

  观望情绪弥漫 房东转售为租

  来自上海中原地产的数据,“沪12条”出台后的一周,标志着二手房市场交易活跃度的“带看量”这一指标直线下滑。上海中原在对其240余家分行的抽样访问中发现,受刚需集中关注的区域板块受新政影响较少,置换型需求购房者关注的板块则普遍出现看房量下滑、撤盘率上升的情况。与10月第一周相比,各个区域二手房带看量都有所下滑,最高达到四成左右,比较普遍的情况是下降了两三成。

  作为置换型需求较为关注的区域,内环内的中山公园板块历来成交活跃,但10月第二周与9月同期相比,客户带看量萎缩了三成。一方面是客户的观望情绪弥漫,另一方面一些原本的热卖房源索性“转售为租”。

  陈先生是上海中原中山分行经理黄雅燕的老客户,9月份二手房市场的销售活跃,让他萌生了将手上正在出租的一套房源出售的打算,两室户挂牌330万元。然而仅挂牌不到半个月,“沪12条”就出台了,陈先生马上联系黄经理要求撤掉该房源。陈先生表示,此番政策出台对市场影响较大,价格卖不上去不如还是先租着,毕竟该区域的租金还是比较可观的,等到后期市场好了再作出售打算。同样属于内环内的陆家嘴板块,房东的惜售心理渐显,约有10%的房东表示,近期暂停出售改为租赁。

  上海中原南丹分行经理沈毅表示,该区域二手房成交量比9月同期有所下降,下降幅度约为10%至20%。带看量和之前基本持平,但也同样出现了房东惜售、撤销挂牌的情况。近期有位房东在上海中原南丹分行挂牌一套“徐汇御苑”198平方米物业,9月的挂牌价为900多万元,10月新政细则出台后,一位客户看中了该房源,可房东却突然“变脸”,不愿出售并取消挂牌。房东直言,自己的房子地处内环内,倘若卖掉这套物业,以后能否用同样的价钱再买回同样品质的房子还说不准,索性不卖。

  郊环外的七宝板块一直是首次置业和新上海人置业的热门板块,板块内首次置业客户占比在50%以上。据上海中原七宝分行经理徐桑介绍,政策出台后,该板块10月上半月二手成交量比9月同期下降了约20%左右,带看量比政策之前少了约20%到30%。值得一提的是,板块内的挂牌量比9月有所上升,幅度在10%左右。尤其是投资型房东,一般都持有几套物业,由于担心后期市场走势,部分房东选择低价出售。近期,该分行就有一套低于市场行情近10%的新增挂牌房源,该套位于东方花园二期207平方米的三房,市场行情价在480万元左右,房东报价约440万元。

  位于中内环的曹杨板块则添了一分“买方市场”的色彩,虽然“沪12条”出台后,并未对当地中原分行的带看量造成影响,但是客户看多买少,对后期市场下行充满信心,看中房源后的“杀价”幅度在5%左右,即使房东愿意让步,客户依然犹豫不决。这也直接造成了该板块近期二手房成交量相比9月同期下滑约20%到30%。