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存量房贷八大焦点问答

2009年1月7日 07:13

来源:东方网 选稿:吴晨

  东方网1月7日消息:据《东方早报》报道,近日,200余位市民打来电话咨询能否申请存量房贷7折优惠利率的问题。以下问题特别受市民关心,如第二套改善型住房可否申请7折优惠、最低折扣是多少、贷款余额较少可否享受利率7折优惠、购买别墅是否可以享受利率优惠等。

  对此,早报记者根据银行现有政策进行一些回答。

  Q第二套改善型住房可否申请7折优惠?

  王先生:1997年前我买了第一套房子,贷款已经完全付清了。为了改善居住条件购买了第二套住房,我在上海银行彭浦支行办理了房贷业务,现在还有30多万元贷款没有还清,能否申请存量贷款7折优惠?

  东方早报:上海银行规定,对于首套自住普通住房,商业贷款余额30万元以上、无逾期还贷记录、正享受基准利率8.5折优惠的条件,银行将会自动将您的贷款调整为7折利率。目前银行没有给出针对二套房的明确政策。

  Q最低折扣到底是不是7折?

  唐小姐:我从2007年9月在兴业银行闵行支行办理房贷,目前商业贷款余额还有130多万元,我已经享受了8.5折利率优惠,想去申请7折优惠利率,但工作人员告诉我之前提交的材料已经上交了,目前支行方面没有保留我的资料,如果要申请利率优惠必须提交包括身份证、私章、房产证等在内的办贷款时提交过的所有材料,并要求房产证上有名字的所有人都到场。这样一来等于重新办理了一次房贷,这一系列程序太麻烦了。而且工作人员说最低折扣是7.5折,能不能达得到还要经过审批。为什么别的银行最低折扣都是7折,而兴业银行最低折扣是7.5折呢?

  东方早报:兴业银行规定,存量房贷客户只要满足首套购买普通住房贷款要求,无逾期贷款记录,向银行申请变更利率,通过银行审批后,即可享受最低利率下浮30%优惠。

  Q每家银行是不是都有7折优惠?

  盛小姐:我2006年底在上海市农村商业银行浦东支行办理了房贷,现在贷款余额还有30万元左右,我到银行咨询我的贷款利率能不能打7折时,信贷员说利率按照原来的合同执行。是不是每家银行都可以办理7折优惠利率的呢?

  东方早报:农商行暂时没有向媒体公布明确的执行细则。按照风险自控原则,每家银行都会针对不同的客户给出不同的优惠幅度,但一般来说,所有的银行都有客户能够享受到7折的优惠利率。

  Q购买别墅可以享受7折利率优惠吗?

  张先生:我购买的是200多平方米的联排别墅,在兴业银行虹桥支行办理贷款,目前贷款余额还有90多万元,信贷员说,利率最低折扣为7.5折,并且3年不能提前还款,1年内不能提前还款还可以接受,但是3年内不能提前还款我认为有点苛刻了。银行方面是否能考虑一下对所有客户一视同仁呢?如果不能办理7折利率优惠我只能办理转按揭了。

  东方早报:目前政府对于7折优惠主要针对普通住房,别墅并不在享受范围之内。银行根据自己的风险控制水平自主决定贷款利率。

  关于跨行转按揭

  转按揭:30万贷款20年最多可省3万

  相当多购房者资咨询了跨行转按揭的问题。

  由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别,出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准,而在其他银行则能够达到的情况。

  以30万元房贷计算,换一家银行,房贷利率8.5折下调为7折的话,按等额本息还款法计算,每月可省下152元,20年房贷最多可节约总额达到3.65万元,减去中间费用,大约节约的金额在3万元左右。

  (该部分问答由上海凯奕投资咨询管理公司提供协助)

  

  Q转按揭步骤如何,操作是否复杂?

  答:一般来说,转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。

  首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息,由专业机构交给银行进行预审。

  预审完毕后,第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约;签约完毕后,等待银行审批。

  第三步,在银行审批通过后,购房者需到当地交易中心办理抵押登记;完成抵押登记后,转按揭银行将放款到客户银行卡账号,但此笔资金为冻结资金。

  第四步,客户前往原贷款行还款,开具现金本票。

  接下来是领取他证;并办理注销手续,完成转按揭过程。

  Q转按揭过程中存在哪些费用?

  答:现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用,但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按,费用基本上在7000-8000元之间。

  需要指出的是,按照约定,市民办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户,多数银行不收取违约金。但是也有些银行会在合同中给出更加严格的条件。市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户,则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金,部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

  由于7折利率优惠是政府针对目前房地产市场,鼓励楼市消费给出的特别优惠,目前执行期限到今年年底,明年情况尚且未定,因此购房者要仔细衡量转按成本是否划算。

  Q哪些银行能够办理无交易转按揭?

  答:基本大部分银行都可以办理无交易转按揭。但记者采访时发现,股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,而且这类银行往往能够给出更加优惠的贷款利率。

  Q组合贷款能否办无交易转按揭?商贷部分是否可单独办无交易转按揭?

  答:组合贷款情况下,大部分中小银行都可以受理无交易转按揭,但具体还需客户提供原来的银行贷款合同,对账单,本人身份证明,财力证明等材料,根据自身情况选择相应的银行。另外,商贷部分不可以单独办理无交易转按揭。

  目前来看,大部分购房者还是处于观望状态,很多咨询购房者表示,自己先等待原贷款银行细则落实,尽量争取原贷款行的优惠。

  ◎市民建议

  利率优惠能否考虑较低收入人群?

  袁先生:我和我太太是上海下乡到外地的知青,刚从贵州迁回上海,几乎用掉所有的积蓄买了个总房价为30多万元的房子,2007年4月在农业银行的滨江支行办理了商业贷款,现在还余下15万元左右的贷款没还清,银行的工作人员说贷款余额较少贷款利率不能打7折,并且没有任何商量的余地。我和太太都没有太多收入,在上海供房子十分吃力,为什么申请利率优惠银行还要对贷款余额做出规定呢?我认为银行应该考虑我们这些收入较低的却要供房的市民,尽可能地也让我们能享受到国家的优惠政策。

  贷款余额较少可否利率优惠?

  王先生:2004年在交通银行长宁支行办理了商业贷款,现在余额不到10万元,享受8.5折利率优惠,对贷款余额相对较少的客户银行方面是否能对利率打7折呢?

  ◎资料

  房贷利率演变表

  1、我国的利率水平自1990年代的经济过热以来,经过八次降息之后,商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。

  2、2004年10月29日,5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限,贷款利率下浮幅度不变,贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。);5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明:在2005年3月17日之前一段时间,央行单独公布自营性住房贷款利率)。

  3、2005年3月16日,中国人民银行宣布,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策:一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。

  4、2006年8月18日,中国人民银行宣布,商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策,根据贷款风险状况,在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

  5、2008年10月22日,人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

  (早报记者黄武锋根据中国人民银行网站内容整理)

  7类问题客户最关心

  1.是首套自住房贷款,但贷款期限在8.5折优惠出台之前,也就是说目前未享受8.5折优惠的客户,是否可以直接申请7折优惠?

  2.满足首套自住等条件,也享受着8.5折的利率优惠,但是达不到贷款银行设定的房贷余额,如30万或50万元的标准,是否还有可能申请到利率优惠,具体政策如何?

  3.同一家银行,从其不同支行或不同信贷部门工作人员口中获知,为何不同?对工作人员所说的话有异议,可不可以投诉?到哪里投诉?

  4.目前申请7折优惠,享受期限从什么时间开始计算,是从2009年1月1日起,还是要等到申请一两个月批下来,才开始享受? 

  5.第二套住房能否享受利率优惠?是否也给予7折,或其他折扣?

  6.第一套住房,也是首次贷款,但是不符合上海的普通住房标准,能否申请7折优惠?  

  7.如果不能申请获得7折优惠利率,是否可以转按揭,转到其他银行,贷款银行是否会设置障碍?

专题:上海楼市迷局