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调查:前景不明心理价偏低 上海市民购房计划延后
[我要留言] 选稿:陈誓骠 来源:东方早报 作者:马一居 2005-10-31 7:26:27

  调查缘起

  10月24日,国家发展和改革委员会、国家统计局联合发布的70个城市房屋销售价格指数显示:9月份,上海房价下降了12%,降幅最大。这是继8月份之后,上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市。此外,沪上银行一直紧绷的个人房贷政策也出现了松动。在建行等一些银行,个人购买第二套商品房的贷款利率开始松动。这虽然是纯粹的市场行为,但反映出无论在房子还是资金的面上,市场的供求关系已经发生了很大的变化。那么市民是如何看的?他们购房计划和购房意识有否变化呢?上周早报财经第一调查联手上海新秦信息咨询有限公司通过网络在市民中进行了一次调查。

  共有525位上海市民参与了上周的调查,男性受访市民占50.5%,女性受访市民占49.5%。从年龄上看,54.3%的受访市民在26岁~40岁之间,这个年龄段包括了购房的潜力群体以及真正需要购房的群体。62.1%的
受访市民月收入在2001元~4000元之间。受访市民的学历在本科和本科以上的占52.6%。

  今年申城楼市长达八个月的调整,让消费者在观望中,学会了理性和谨慎。比较今年元月份早报的同类调查数据,受访市民对未来楼市的走势的看法,从单边的看涨变成了现在的涨跌互见。在市民看跌成为惯性思维的同时,有不到一成人打算明年购房,多数人选择了三年后购房,受访者的购房计划普遍延后。此外,受访市民购房的心理价位和目前市场的行情还是有相当的差距,更多的市民还将持币待购。

  从单边看涨到涨跌互见
  市场看跌氛围渐浓


  自今年3月以来,楼市已经调整了超过半年,达到了8个月。在对“未来上海楼价走势的预测”的问题回答中,有38.3%的人选择了楼价将下跌的选项,另外34.2%的人选择了上海未来楼市将上涨的选项,仅有26.5%的人认为未来楼价将保持现有水平不变。虽然本次看涨和看跌的比例相差不大,但比较早报第一调查以往对上海市民对未来楼价的预期,我们发现上海市民看跌上海楼市正逐渐成为主流思维。在2005年元月24日我们进行的调查中发现,有46.8%的受访者看涨楼市,而看跌楼市的比例仅为16.2%,两者相差三十个百分点(如图2)。

  这个数据还是颇值得玩味,房子不是股票,不是一纸符号,而是一个可以居住的实在资产,不会像“四川长虹”股票那样从几十元跌到几元,而且上海经济地位决定了上海房价肯定会比周围城市高一些。所以从长远看,我们又似乎不应当过于看跌楼市,因而34.2%的人选择了上涨。但不能否认,政府对楼市的调控目标以及目前超过半年调整的上海楼市,再加上市场对房产商今年年关难过的说法和不少专家认为上海楼市还没有见底的言论。上海楼市短期也没这么乐观,故38.3%的人选择了看跌。其实上海楼市不可能无限地升也不可能无限期地降价。那么我们可以用“短期谨慎,长期稳定”来形容上海楼市的一个大致趋势。

  打算明年购房的人不到10%
  受访人购房计划延后


  一反过去几个月的收缩做法,最近上海的房产开发商开始集中推出新盘。最近几周来,几乎每天都有新盘推出,到周末新盘更是大量上市,就连别墅都放量推出。另一边是楼盘价格下跌。那么楼价下跌,是否能刺激一些持币待购者解囊购房呢?答案是“不能刺激购房行为。”有76.2%的人表示将再等等看,而打算立即购买的比例仅为11.4%(如图4)。显见,市场的持续调整,让消费者在观望中,学会了理性和谨慎。

  在购房时间上,上周的调查显示,受访市民中有9.5%的人将在一年内购房,不足一成。22.5%的人将在两年内购房,21.9%的人将在三年内购房,32%的人至少将在三年之后购房(如图1)。

  我们还能从另外一个问题的回答上得出相互佐证的数据,在“现在是不是购房的最好时机”的问卷调查中,仅有8.8%的人给出了肯定回答,数据甚至比回答为“说不清”的比例(14.6%)还低五点八个百分点,而将近八成人(76.6%)给出了否定的回答(如图1)。看来股票市场的“买涨不买跌”方法在楼市的买卖中同样适用,试问有谁愿意刚到手的房子就已经跌价了。半数人将在两年以后购房。

  每平方米5000元~7000元
  购房者心理价位偏低


  每平方米动辄上万的价格是否拉高了潜在购房者的心理价位,他们的心理价位和市场行情究竟相差多少?

  上周的数据显示,潜在购房者的心理价位和市场行情差距较大,可以说潜在购房者的心理价位普遍偏低。

  数据显示,有51.6%的受访者心理价位是每平方米5000元~7000元。心理价位在每平方米7000元~10000元的受访者比例为30.3%,每平方米单价在10000元以上的受访者比例仅为10.5%。

  显然在上海市内房屋单价在5000元~7000元的楼盘很少(如图3),潜在购房者的心理价位明显低于市场行情。对于目前上海楼市的价格,将近九成人(87.8%)的人认为较高,认为目前价位较低的比例为3.1%。

  最近沪上银行一直紧绷的个人房贷政策方面也出现了松动。上海银行、上海浦东发展银行等一些股份制银行最近纷纷推出了新的房贷政策,虽然各行略有不同,但总的来说,都放宽了个人申请房贷的条件。那么新的房贷政策能刺激购买吗?有22.7%的受访市民表示该政策会刺激自己的购房意愿,另外47.4%的受访市民表示不会。政策的出台,使很多消费者推迟了他们的计划购房时间。但是,由于对住宅的强烈需求,他们仍将继续购房,其中以首次置业和住房动迁户的购房需求最为强烈,特别是自有老公房的被访者。他们的购房计划时间最短,在半年内打算购房的比例也最大。

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